คอนโดอารีย์ : ซื้อคอนโดแล้วได้ที่ดินด้วยจริงหรือ?

คอนโดอารีย์ : ซื้อคอนโดแล้วได้ที่ดินด้วยจริงหรือ? ยังคงเป็นคำถามยอดฮิตสำหรับมือใหม่ และมือเก่าหลายคน ที่สงสัยว่าซื้อคอนโดแล้วได้ที่ดินด้วยจริงหรือ? ได้อย่างไรในเมื่อเป็นโฉนดลอยฟ้า? หากเกิดวินาศภัยขึ้นมาโฉนดบ้านยังเหลือที่ดินที่มีมูลค่าในตัวของมัน แต่หากเป็นคอนโด เมื่อเกิดเหตุการณ์เช่นนี้จะเหลืออะไร?

วันนี้เราจะมาช่วยไขคำถามคาใจนี้กันว่าแท้จริงแล้วในแง่ของ “ความเป็นเจ้าของนั้น” เหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไรระหว่างการครอบครองบ้านและคอนโด และเมื่อเกิดความเสียหายของตัวอาคารแบบร้ายแรงในฐานะเจ้าของคอนโดเราจะได้อะไรบ้าง

ใบ อ.ช.2 คืออะไร

ส่วนใหญ่เรามักจะซื้อบ้าน ทาวน์โฮมหรือโครงการที่สร้างใกล้เสร็จแล้ว และสามารถย้ายเข้าอยู่เพื่อทำการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ได้เลย จากเดิมที่เป็นชื่อของบริษัทที่ทำโครงการนั้นๆ เมื่อเราซื้อความเป็นเจ้าของจะต้องเปลี่ยนมาเป็นของเรานั่นเอง แต่ในการซื้อคอนโดฯนั้นจะแตกต่างออกไป เราจะไม่ได้โฉนดเหมือนกับของบ้านหรือทาวน์โฮมแต่เราจะได้ “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือ อ.ช. 2” โดยระบุในสัญญาซื้อขายไว้ว่าเราคือ เจ้าของร่วม ของโครงการนั้นๆ

สาเหตุที่ใช้คำนี้ก็เพราะว่าในโครงการยังมีพื้นที่อื่นๆ นอกเหนือจากพื้นที่อยู่อาศัยของลูกบ้านหรือที่เราคุ้นหูกับคำว่าพื้นที่ส่วนกลางนั่นเอง พื้นที่ส่วนกลางคือพื้นที่ที่สามารถเข้าถึงโดยสิทธิ์ของลูกบ้านทุกคนที่อาศัยอยู่ในโครงการ และทุกคนมีส่วนรับผิดชอบต่อส่วนกลางนี้โดยผ่านการจ่ายค่าส่วนกลางในแต่ละเดือนนั่นเอง ซึ่งหากเกิดเหตุการณ์ที่ไม่เพิ่งประสงค์ เช่น ไฟไหม้ เราก็จะมีสิทธิ์ในการเรียกค่าเสียหายได้ เพราะโดยทั่วไปแล้วกฏหมายอันเนื่องเกี่ยวกับอาคารชุดนั้นจะต้องมีการทำประกันวินาศภัยอยู่แล้ว เมื่อเกิดเหตุการณ์ที่ว่า เราก็จะได้รับการชดใช้ด้วยเช่นกัน

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดคืออะไร แตกต่างกับโฉนดที่ดินอย่างไร

สำหรับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคอนโดนั้นจะต่างกับหนังสือโฉนดที่ดิน คือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของเจ้าของห้องชุดว่า มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลตามที่มีอยู่ในห้องชุดนั้น และขณะเดียวกันก็มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางตามที่มีอยู่ในอาคารชุดนั้นด้วย ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ทั้งสองอย่างนี้จะแบ่งแยกจากกันไม่ได้ แต่โฉนดที่ดินนั้นเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์เฉพาะเกี่ยวกับที่ดินเท่านั้น ส่วนอาคารซึ่งปลูกบนที่ดินนั้นจะเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินแปลงนั้นหรือไม่ ต้องพิจารณาเป็นรายๆ ไป โดยอาศัยหลักกฎหมายว่าด้วยส่วนควบประกอบการพิจารณา

การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องอาคารชุดนั้น จะไม่มีกำหนดระยะเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ย่อมเป็นเจ้าของห้องชุดตลอดไปจนกว่าจะมีการจำหน่าย จ่ายโอนหรือยกเลิกนิติบุคคลอาคารชุดนั้น หากมีการรื้อถอนอาคารชุด เนื่องจากอาจจะครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดินที่สร้างอาคารชุดเจ้าของร่วมซึ่งได้รับความเสียหายเนื่องจากการรื้อถอนย่อมมีสิทธิได้รับค่าชดเชยจากนิติบุคคลอาคารชุดนั้นด้วย

ซื้อคอนโดก็ได้ที่ดินเหมือนกัน

ถึงตรงนี้แล้วหลายคนน่าจะเบาใจไปได้เยอะแล้ว เพราะเจ้าใบ อ.ช.2 หน้าตาคล้ายโฉนดที่ดิน มีตราครุฑและรูปร่างห้องของเรา มีเพื่อบ่งบอกว่า ห้องนี้มีสิทธิ์มีเสียงได้กี่เปอร์เซ็นต์ ซึ่งรวมไปถึงค่าส่วนกลางที่แต่ละห้องต้องเฉลี่ยช่วยกันออกอีกด้วย ซึ่งหากเกิดเหตุร้ายขึ้นจริงๆ เราก็จะได้ส่วนแบ่งค่าที่ดินโดยยังไม่รวมเงินจากประกันตึก เพราะกฏหมายอาคารชุดกำหนดว่า เมื่ออาคารชุดพังเสียหายก็ให้เอาที่ดินและทรัพย์สินที่เหลือมาแบ่งเฉลี่ยไปตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น เราขอสรุปง่ายๆ ไว้ตรงนี้ว่า

“การที่ผู้ใหญ่หลายคนบ่นว่าการซื้อคอนโดนั้นได้แต่พื้นที่บนอากาศ ซื้อบ้านดีกว่าเพราะได้ที่ดิน นั้นไม่เป็นความจริงแต่อย่างใด ซื้อคอนโดก็ได้ที่ดินเหมือนกัน”